毕业季的来临致使北京租房市场迎来小高峰。

据贝壳研究院统计数据显示，2018 年7月份，租金环比涨幅为2.6%，涨幅低于2016年同期3%的水平。2018 年以来，北京全市月均租金环比涨幅为2%。

剔除不可比因素，2018年前7个月，北京链家租金指数同比上涨10.7%，略高于2015年和2017年涨幅，低于2016 年涨幅。

此外，从租金收入比来看，2018年上半年北京市居民租金收入比为22.2%，略高于2015年和2017年，略低于2016 年，仍处于30%以内的合理范围。

贝壳研究院认为，从租赁市场发展趋势来看，北京租金上涨是长期趋势，但目前这种上涨是温和可控的。随着2018 年毕业季临近尾声，市场需求逐步回落，租金后续也会迎来下滑，不具备短期内持续上涨的动力。

业主抬高挂牌价

但市场上有一个现象值得关注，业主预期不断抬高，挂牌价持续上升。

据贝壳研究院数据显示，随着毕业季临近，2018年5月份和6月份两个月，新增挂牌租金水平环比分别明显上涨3.6%和2.5%，议价空间进一步收窄，6月份降至3.7%，为2017年以来最低水平。

贝壳研究院认为，业主抬高预期的背后，是受大兴火灾事件影响。2017年12月份新增挂牌租金水平环比明显上涨3.2%，此后议价空间亦有明显收窄。

但也有消息称，因多家长租公寓品牌为抢房而哄抬房价，导致业主预期不断提升，报价逐渐提高。比如此前业主预期出租价是6000元，经过这些中介机构抬房价，最终可以实现8000元甚至更高的月租交易。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，对于很多中介公司来说，目前在租赁市场的业务很大部分都是通过低价囤房，包装高价出租，赚的是租金上涨的差价，制造上涨预期；此外，整体看，租赁市场的价格一直在上涨，租金的绝对值对比收入虽然属于高位，但如果租金对比房价，当下以北京等一线城市为例，租售比只有1%-2%，在这种情况下，租金依然有长期上涨的推动力。

张大伟还指出，租赁市场单套租金的确明显上涨，但租户主要的租赁行为是按间计租。在当下市场，套均租金价格意义有限，目前市场大部分租赁房源已经被中介或者公寓运营改造，“N+1，N+2”，也就是2居、3居变成多1间-2间卧室已经成为主流。在这种情况下，平均单套的租金虽然上涨了，但租户面对的租金上涨要低于市场上涨幅度。

租金将迎来下滑

在贝壳研究院看来，租金上涨背后的真相是多重因素导致的，但尽管业主预期抬升，但今年内租金价格不会持续上涨。

贝壳研究院分析认为，消费者对更好居住品质的追求使普租需求向长租公寓迁移；政府对租赁市场的整顿与规范使得市场可租房源的暂时性减少，在一定程度上加剧短期供需矛盾；外围城区租赁空间的减少导致租赁人口向租金高的内城区移动，中心城区租赁成交占比增多；房东预期受市场影响而增强。这些因素相互叠加导致上半年租金上涨。

但从历史走势来看，2016 年下半年开始，房价加速上涨，但租金并没有随着房价的上涨而上升，而是出现下跌，导致房价租金比陡然上升。2017 年“317 调控”后，在房价下行与租金上涨同步作用下房价租金比逐步回调，已基本恢复到陡然爬升前的水平。由此可见，就北京纵向历史数据而言，本轮租金的上涨是前期房价上涨后的补涨，房价租金比开始回归到一个常态化水平。

贝壳研究院称，从线上数据来看，当前租赁热度已经开始下降。贝壳找房租赁访问量和链家APP 租赁访问量均开始下行，链家租赁新增客源也开始减少。接下来，预计8月份租金涨幅将会继续收窄，9月份后市场开始进入传统淡季，租金将迎来下滑。